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アドバイザーMのリノベ講座②「中古住宅を購入する際の確認ポイント」

リノベーション・ゼミナール

リノベ講座②
リノベーション、リノベーション会社に精通したリノベりすのアドバイザーMが、リノベーションを検討するなら知っておきたい「リノベの基礎」を不定期にお伝えします!
第2回は「中古住宅を購入する際の確認ポイント」をお届けします。中古住宅は築年数が同じでも管理によってまったく状態は異なります。購入前にしっかり調べて、”思いがけない出費”や”したいリノベーションができなかった”なんてことがないようにしましょう。(協力:EcoDeco)

 

■「重要事項に係る調査報告書」を確認する

建物管理会社が発行している書類で、専有部の様々な制限や共用部のこと、マンション全体の管理のことなどが書かれた書類です。不動産会社に依頼をして取り寄せ、下記のような項目をしっかりチェックしてください。発行に手数料がかかるので、本気で購入を検討している物件に関してだけ依頼しましょう。
 

・修繕履歴(修繕にかけたコストの割合から今後の建物維持の考え方がわかります)
・修繕計画
・共用部の管理ぐあい
・建物の管理体制(リノベーションに理解があるかどうかなど)

 
大規模改修のスパンとしては、10~15年が一般的。大規模修繕前の建物は管理体制が厳しいことも。可能なのであれば、大規模修繕後の物件を選んだほうがよいでしょう。
規約としてリノベーションに厳しいマンションもあります。室内カーペットをフローリングにできない、バルコニーにウッドデッキを敷くことができないなど、マンションによって様々なので、理想のリノベーションがある場合は、その実現性について購入前に確認が必要です。

 

 

■長期修繕計画を確認する

長期修繕計画の概念は、平成5年頃から大手デベロッパーが取り入れた概念です。つまり、今は標準化されていますが、古いマンションにはそもそもこの計画がない場合があります。また、あったとしても、現実的な計画がなされていないこともあるので要注意。計画の見直しが5年毎にされているか否かなど細かく確認してみてください。
 

・計画通りにしっかり修繕がなされているか
・修繕積立金は計画のために足りているか(足りない場合は臨時徴収されることになります)

 

 

■一般的に良いと言われる物件について

購入を考えたときに初めて触れるという方も多い不動産業界。業界内で”一般的” “常識”と思われていることも知らないままに大きな買い物をするのはやはり恐いですよね。どこから勉強してよいかわからない…というときは、不動産屋さんにどんどん質問してみましょう。親切に答えてくれない不動産屋さんは、良い物件でなくても良いと言って売ろうとしている可能制も…?
まずは非常にざっくりと、下記のような項目があてはまるところが「一般的に良いと言われる物件」です。当然これがすべてではないので、あくまで参考に。
 

・80年代中盤の物件は贅沢に建てられている。特に共用部の作りに余裕がある(建物に寿命が来て建て直しに…となった際に、建設当時と現在で建ぺい率や容積率が変わっていて、なおかつ共用部に余裕がない場合、居住スペースが狭くなる可能性も)
・管理のしっかりしている建物は資産価値が落ちにくい
・街の都市計画履歴と今後の計画を確認
・築20年まではいっきに落ちる。以降はなだらかに落ちていく

 

 

■旧耐震と新耐震

新耐震基準が施行されたのは、1981年(昭和56年)6月1日。この日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されています。”建築確認”というのは着工前にされるものなので、1981年の6月以降に竣工した建物がみな新耐震というのは間違い。そこから建て始めるので、82年、83年竣工の建物については個別に確認が必要です。

 

旧耐震の場合、耐震補強の工事計画の有無やコスト負担の考え方について確認しましょう。
旧耐震を補強する修繕計画があった場合、居ながらの工事が一般的。アウトフレーム補強の場合、1戸あたり300~500万円と言われています。価格が安いから旧耐震にしたのに、結局工事費がかかってしまって、それなら最初から新耐震を選んでおけば…などということにならないように、旧か新かだけでなくそれに関する計画も見てくださいね。

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