15/01/26 15:57 投稿

《リノベーション実録》リライフプラス編集が本気で家探し！（3）

リノベーション体験談

物件探し、資金計画…、家を手に入れるためには、知らなければならないことがたくさん。物件探しから基本設計まで、これを読めばリノベーションに必要なことがすべてわかる体験談第3弾！

物件が決まったら頭のイタいお金の相談。君島家の年収は夫婦合わせて約700万円。用意できる頭金は1000万円。夫は自営業で、過去３年の収入を見ると、夫婦別々にローンを組むのは難しいとのこと。マンションの価格が2900万円、リノベーション予算は設計＋工事費で約900万円、諸費用を約200万円と見積もってトータルで約4000万円。わが家の場合は頭金を1000万円用意できるので、リノベーション費用をそれで賄うことができるけど、そこまで用意できない場合でも、住宅ローンとリノベーション費用を同じ金利で組める銀行もあるのでご安心を。確かに新築で買うよりは安いし、月々の支払いも安くなるけど、今まで見たこともない大きな金額にちょっと腰が引け気味な私。

Lesson1 購入代金と工事費以外にかかるお金

新居を手にするまでには、様々な手数料や手続き費用が必要になってくる。まず、購入時には不動産会社に仲介手数料を支払う。金額は「物件価格の3%＋6万円」に消費税。2000万円のマンションなら69万3000円になる。ローンを借りるときは、手数料以外に、保証料や団体信用生命保険料が必要。保証料や保険料は、ローンによって、一括払いの場合と、金利に含める場合がある。さらに、売買契約、ローン契約、リフォームの工事契約と、契約を結ぶたびに、契約金額に応じた印紙代がかかる。こうした諸費用は、現金払いが原則だ。ファイナンシャルプランナーの山中伸枝さんは、「全体の費用の10％程度は手元金として用意しておきたい」とアドバイスする。これ以外にも引っ越し費用やゴミ処分費、近隣への挨拶費用、また新しく家具や家電を買う場合はその費用も必要になってくる。

Lesson2 住んでからかかるお金

晴れてマンションオーナーになったら、今度は、ローン返済に加えて、月々の管理費や所有に伴う税金といった、今までになかった出費が生じる。その多くは継続的に支払っていかなければならないお金だから、家計への影響は大きい。購入・リフォーム計画を立てるときから念頭に入れておく必要がある。

■管理費・修繕積立金

管理組合に支払うお金には、管理費のほか、共用部分の修繕に備えた「修繕積立金」がある。どちらも「安いほどいい」とはいえない。管理の質が落ちては問題だし、実際に修繕工事を行うときに足りないと困るからだ。

■駐車料金・トランクルームなどの使用料

駐車場を使用する場合にはその料金を管理組合に支払う。自転車置き場やトランクルームも共用部なので、使う場合は使用料を払うのが一般的。使用料は、通常、それぞれの施設のメンテナンス費用に充てられる。

■不動産取得税

相続以外で不動産を取得したときに一度だけ払う地方税。東京都では、原則として「固定資産税評価額×税率」で計算する。中古マンションの場合、築25年以内で床面積50以上（240以下）なら控除が受けられる。

■固定資産税・都市計画税

不動産を所有している間、毎年支払い続ける地方税。土地、建物それぞれの固定資産税評価額に一定の税率をかけて計算する。1月1日時点の所有者に課せられるが、年の途中に売買した場合、売り主と買い主で按分する。

Lesson3 住宅ローン控除と助成制度

ローンを組んでマンションを買ったり、リフォームした場合、年末のローン残高に応じて所得税の控除が受けられる。ただし、購入したマンションの床面積50以上、築後20年以内（耐火建築物は25年以内）など各種条件がある点に注意しよう。また、住宅ローン控除とは併用できないが、一定の条件を満たすバリアフリーリフォーム、省エネリフォームにも所得税の減税がある。

★資金計画の重要word★「信販・クレジット会社のローン」
不動産会社やリフォーム会社には提携ローンを用意しているところもある。審査や手続きがスムーズなのがメリットだ。しかし、これは銀行でローンが組めなかった場合の策と考えた方がいい。提携ローンは通常無担保なので、金利が高かったり返済期間が短かかったりと、銀行ローンに比べて不利な場合が多いからだ。

★資金計画の重要word★「担保」
ローンは、担保の有無で金利に差がある。通常、住宅ローンは購入する住宅を担保に充てるので、低い金利で借りられる。マンション購入と同時にリフォームする場合は、購入代金とリフォーム費用をまとめて借りるとスムーズ。分けた場合、住宅ローンとは別に、無担保ローンを借りなければならなくなる可能性がある。

★資金計画の重要word★「築年数とローンの関係」
中古マンションを担保にローンを借りる場合、銀行によっては担保評価や返済期間を制限することがある。あまり古いマンションだと借入額が抑えられたり、返済期間が短くなる可能性も。また、築25年を超えるマンションは、原則として上記の住宅ローン控除が利用できない。不動産取得税も軽減の対象外だ。

(4)step 5.基本設計