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5時限目:ありがちな失敗やトラブルから学ぶ! 【中古マンション購入のオキテ(5)】

リノベーション・ゼミナール

中古マンション購入のオキテ5
中古マンションは、建物も管理状態も千差万別。新しければいいとも、古ければ難ありともいえない。物差しがないだけに、買う人の判断が問われる。現場に精通する専門家のアドバイス、最終回です。(text utako hagiwara illustration aki yamashita)

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仲介会社にリストを渡して 必須事項を確認してもらう

管理規約や修繕の実施状況など、これまで述べたチェックポイントの多くは、契約に先立つ「重要事項説明」に盛り込まれる。しかし、黙っているとその内容は契約当日にならなければ教えてもらえない。事前に仲介業者に頼んで書類を送ってもらい、じっくり読み込んでおこう。しかし、その書類も申し込み後にしかもらえないので、購入の判断材料とするには遅い。そこで長嶋さんが勧めるのは、知りたいことをリストにして仲介業者に渡しておく方法。設計図書や管理規約はもちろん、管理組合の会議の出席率や議事録の内容も知りたいところだ。

 

<管理規約の内容>

●リフォームの制限はあるか
●ペットの飼育や楽器の演奏制限は
●駐車場の利用権はどうなっているか
●その他共用部の利用制限は

<維持管理の状況>

●長期修繕計画書はあるか
●これまでの大規模修繕の実施状況は
●今後の大規模修繕の予定は
●法定点検の実施状況は
●耐震診断の有無は

<管理組合の活動状況>

●議事録はあるか、内容に気になる点はないか
●総会への出席率は高いか低いか

<管理費・修繕費について>

●滞納や増額予定はあるか

<ほか、リフォームに関わること>

●給排水管はどんな材質・配置か
●専有部の配管は動かせるか
●電気容量はいくらか

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物件を探しを始める前に、信頼できるパートナーを探そう

長嶋さんはよく「この物件は欲しいけど、あの担当者からは買いたくない」という声を聞くという。「物件を選ぶ前に、信頼できる仲介担当者を探すのが先決です」。「オキテ14」のリストに回答できるようなスキルを持っているのはもちろんのこと、人間的な相性も大切だ。自分がどんな物件を求めているのか、理解してもらえなければ始まらない。

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決め手は「住みたい気持ち」 自分の本当の欲求を見極める

仲介業者やリノベーション会社など、信頼のおけるパートナーを見つけることができたら、物件の細かいチェックは専門家に任せればいい。しかし、最後の決断をするのはあなたしかいない。「物件を見てどんな感情が生じたかは、ご本人にしか分からない。最終的な決め手はスペックではなく、結局は『住みたい』と思えるかどうかなんです」と石井さん。「駅からの距離や築年数など、事前に頭で考えていた条件と、実際に現地に行ったときに感じることは必ずしも一致しない。本当の欲求はどこにあるのか、自分を偽らず見極めることが大事です」。

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オキテ1:最大の失敗は資金ショート。購入前にコストバランスを考える
オキテ2:資産価値や耐震性は大事だけれど 一要因にすぎない
オキテ3:ヒビやクラックがあることよりも、住人に管理意識がないことが問題

 

オキテ4:中古マンション購入は転職と同じ?仲間入りするコミュニティが重要
オキテ5:現地見学では住戸の中より駐輪場などの整理状態をチェック
オキテ6:探偵よろしく、聞き込み調査を。マンションの実態が見えてくる

 

オキテ7:建物が駄目になるかよりも「循環器系」のチェックが肝心
オキテ8:希望のリノベはできるのか 構造や配管は築年で予測も
オキテ9:管理規約の内容もリノベーションに影響する

 

オキテ10:トラブルの多い駐車場。収入の運用方法を確かめる
オキテ11:法定点検の実施状況を管理会社に聞いてみる
オキテ12:修繕積立金が多くても喜ばない 借り入れがあっても慌てない
オキテ13:築30年以上のマンションは建て替え可能性も要チェック

 

取材協力
ブルースタジオ
中古マンション購入前のコンサルティングから資金計画、物件探し、設計・監理まで、一貫したサービスを行う。「中古購入+リノベーション」という家づくりのスタイルを世に広めたパイオニア。

さくら事務所
国内で初めて「個人向け不動産コンサルティングサービス」をスタートし、第三者性を堅持した物件調査・アドバイスを続けている。住宅診断「ホームインスペクション」や住宅ローン、契約内容の事前相談など、様々なメニューを揃えた「不動産の達人サービス」を提供。

住宅リフォーム・紛争処理支援センター
国土交通省所管の公益法人として、住宅の取得やリフォームを実施・検討する人に対する情報提供や電話相談を行う。また、リフォーム支援情報を提供するサイト「リフォネット」の運営や、増改築相談員・マンションリフォームマネジャーの育成、試験、サポートも行っている
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